The size and persistence of inflation post-COVID-19 was among the largest problems the U.S. economy has faced in decades. The rise in house prices was a major contributor to this inflationary episode. Understanding this housing boom is critical for policymakers to connect the consequences of their actions, particularly as it relates to the relationship between inflation and quantitative easing (QE). This paper examines the impact of quantitative easing undertaken by the Federal Reserve from 2020 to 2022, during which the Fed’s mortgage-backed securities (MBS) purchases ($1.33 trillion) were equal to nearly 90% of the growth in MBS ($1.50 trillion). Evidence suggests that housing’s unique role as an asset class is a factor explaining the rise in the cost of housing and hence overall inflation. Should this be the case, the Federal Reserve should reconsider the impact of future quantitative easing on housing values and, subsequently, shelter inflation.
COVID-19 shocked the global economy, causing a severe recession. Monetary and fiscal policy activated to support the economy and later transitioned to fighting inflation after the recovery. In the initial period following the onset of the pandemic, the Federal Reserve’s (Fed) monetary policy response was to cut interest rates to the zero lower bound, activate a series of emergency lending facilities to support a wide array of financial assets, and engage in quantitative easing (QE). Post-recession the Fed began raising interest rates, ended its emergency lending facilities, and stopped QE. The recovery from the COVID pandemic brought the highest inflation the U.S. has seen in decades; annual growth of the Consumer Price Index (CPI) reached 9% in 2022. Economists continue to debate the causes of this inflationary episode. COVID supply shocks, unprecedented fiscal stimulus, and rapidly shifting consumption preferences have all received substantial attention as underlying factors triggering inflation.
Reasons for inflation in the U.S.
At the Fed’s 2024 Jackson Hole Economic Symposium, Federal Reserve Chairman Jerome Powell gave a list of reasons for inflation in the U.S.: “supply chain shocks, speed of demand snap-back post-pandemic, Russia’s invasion of Ukraine, and tight labor markets.” Housing was absent altogether from his list. However, the path of housing inflation differed from overall inflation and remains elevated while other categories have cooled. As shown in Figure 1, before COVID, housing inflation had been stable and above overall CPI. During the inflation spike in 2021, housing inflation remained low initially, falling below overall inflation for the first time in almost a decade. After overall inflation took off, housing inflation followed. While overall inflation peaked in mid-2022, housing inflation kept rising, peaking almost a full year later in early 2023. Subsequently, while overall inflation has eased, housing inflation remains elevated at an annual change of 5% in mid-2024 and 4% in mid-2025, whereas overall CPI is down to 3% and non-housing inflation is down to 2%. The persistence of housing inflation is a leading factor in the persistence of overall inflation above the 2% target even long after other sectors have cooled.
El costo de la vivienda es central en el episodio inflacionario de América. La vivienda es la mayor inversión para la mayoría de las familias y representa el 45% del IPC. La vivienda comprende muchos sub-elementos del IPC, incluidos los artículos involucrados en el costo de mantener una casa (muebles, seguro, electrodomésticos, el costo de vivir fuera de casa, etc.). Este informe se centra en el costo de la casa misma, ya sea el valor de la casa para un propietario o el costo del alquiler para un inquilino. Estos forman la mayor parte de la vivienda, como se esperaba. El refugio, el término utilizado por el IPC para esto, es el 36% del IPC total y es igual al 80% del elemento general dentro de la vivienda. El refugio incluye el alquiler equivalente de propiedad de la residencia, la métrica que el IPC utiliza para evaluar el valor de la casa de un propietario (si se alquilara) que solo es más de un cuarto del IPC total. También incluye el alquiler de inquilino que comprende el 7,7% del IPC total. Que el alquiler de inquilino es una parte menor del IPC total refleja que solo un tercio de los estadounidenses son inquilinos, mientras que dos tercios viven en una casa que ellos o su familia poseen. El informe se centra principalmente en el impacto de los precios de la casa, central para el alquiler equivalente de propiedad. Este valor también puede impactar el costo de alquilar vivienda. Además, la consideración de la inflación de la vivienda en la política se complica por el hecho de que las proyecciones de inflación del Banco de la Reserva Federal de San Francisco han estado equivocadas en la inflación de la vivienda. En agosto de 2023, el Banco de la Reserva Federal de San Francisco proyectó que la inflación del refugio era «probablemente disminuir», prediciendo una disminución constante de la inflación del refugio alcanzando un crecimiento del 0% en mitad de 2024. En su lugar, la inflación del refugio permaneció elevada, aumentando un 5% anual en mitad de 2024 y un 4% en mitad de 2025. Si la inflación real del refugio hubiera seguido las proyecciones del Banco de la Reserva Federal de San Francisco, el crecimiento del IPC total habría estado por debajo del objetivo del 2% del Banco en 2024, en lugar de estar por encima de él. Dado que el Banco de la Reserva Federal decidió mantener las tasas de interés elevadas hasta septiembre de 2024 debido a la inflación persistente, es posible que el Banco de la Reserva Federal hubiera comenzado a reducir las tasas de interés meses antes si la inflación de la vivienda hubiera disminuido como el Banco proyectó o incluso al mismo tiempo y ritmo que el resto de la economía. Este informe examina el papel del Banco de la Reserva Federal en la inflación de la vivienda, centrado en el impacto de la QE. El programa de QE del Banco de la Reserva Federal consistió en grandes compras de bonos del Tesoro y títulos hipotecarios (MBS) con el propósito de reducir aún más las tasas de interés después de que la tasa de fondos federales hubiera alcanzado el límite inferior cero. La tesis es que la gran compra de MBS del Banco de la Reserva Federal, implementada como parte de la QE desde 2020 hasta 2022, contribuyó a la apreciación de los precios de la casa, causando parte de la inflación de la vivienda que el Banco de la Reserva Federal posteriormente aumentó las tasas de interés para combatir. Si bien las tasas de interés más altas debilitan la demanda, las tasas de interés más altas tuvieron un efecto limitado en la inflación de la vivienda debido a la rigidez de precios descendente en el mercado de la vivienda. Si es correcto, el Banco de la Reserva Federal necesita reconsiderar su playbook de acciones cuando la política monetaria alcanza el límite inferior, específicamente para considerar los impactos de precios de los activos que compra. Este informe está organizado de la siguiente manera: Sección dos discute la teoría de cómo y por qué la QE tendría un impacto en los precios de la casa. Sección tres examina el impacto de la QE en el mercado de la vivienda desde marzo de 2020 hasta marzo de 2022 y efectos en juego después de la QE desde marzo de 2022 en adelante. El informe concluye con una sección que examina explicaciones alternativas para los cambios vistos en el mercado de la vivienda.
La teoría detrás de la QE y su impacto en la vivienda
La QE del Banco de la Reserva Federal se centró en la compra de activos de deuda, incluidos bonos del Tesoro y títulos hipotecarios (MBS). El objetivo principal de la QE era reducir las tasas de interés y estimular la economía. Sin embargo, la QE también tuvo un impacto indirecto en la vivienda, ya que la compra de MBS por parte del Banco de la Reserva Federal ayudó a mantener las tasas de interés hipotecarias bajas. Esto, a su vez, contribuyó a la apreciación de los precios de la casa, ya que los compradores de viviendas pudieron acceder a préstamos hipotecarios a tasas de interés más bajas. La inflación de la vivienda, en particular, se vio afectada por la QE, ya que los precios de la casa aumentaron en respuesta a la demanda creciente y a las tasas de interés hipotecarias bajas. El Banco de la Reserva Federal, sin embargo, no previó este impacto en la vivienda y, en su lugar, se centró en la reducción de las tasas de interés generales. Esto llevó a que el Banco de la Reserva Federal aumentara las tasas de interés para combatir la inflación de la vivienda, lo que tuvo un efecto limitado en la inflación de la vivienda debido a la rigidez de precios descendente en el mercado de la vivienda.
El impacto de la QE en el mercado de la vivienda
El impacto de la QE en el mercado de la vivienda fue significativo. La compra de MBS por parte del Banco de la Reserva Federal ayudó a mantener las tasas de interés hipotecarias bajas, lo que contribuyó a la apreciación de los precios de la casa. La inflación de la vivienda, en particular, se vio afectada por la QE, ya que los precios de la casa aumentaron en respuesta a la demanda creciente y a las tasas de interés hipotecarias bajas. El Banco de la Reserva Federal, sin embargo, no previó este impacto en la vivienda y, en su lugar, se centró en la reducción de las tasas de interés generales. Esto llevó a que el Banco de la Reserva Federal aumentara las tasas de interés para combatir la inflación de la vivienda, lo que tuvo un efecto limitado en la inflación de la vivienda debido a la rigidez de precios descendente en el mercado de la vivienda.
Conclusión
En conclusión, la QE del Banco de la Reserva Federal tuvo un impacto significativo en el mercado de la vivienda. La compra de MBS por parte del Banco de la Reserva Federal ayudó a mantener las tasas de interés hipotecarias bajas, lo que contribuyó a la apreciación de los precios de la casa. La inflación de la vivienda, en particular, se vio afectada por la QE, ya que los precios de la casa aumentaron en respuesta a la demanda creciente y a las tasas de interés hipotecarias bajas. El Banco de la Reserva Federal, sin embargo, no previó este impacto en la vivienda y, en su lugar, se centró en la reducción de las tasas de interés generales. Esto llevó a que el Banco de la Reserva Federal aumentara las tasas de interés para combatir la inflación de la vivienda, lo que tuvo un efecto limitado en la inflación de la vivienda debido a la rigidez de precios descendente en el mercado de la vivienda.
El Quantitative Easing (QE) es la compra de activos en el mercado abierto por parte de la Reserva Federal. El QE comenzó como una respuesta teórica a las preguntas de qué podría hacer una banca central si se encontraba atrapada por el llamado «límite inferior cero» de la política de tipos de interés (establecer tipos de interés en cero). La Reserva Federal se enfrentó a este dilema después de la crisis financiera global de 2008 (GFC). El epicentro de la GFC fue el sistema de financiamiento de la vivienda en Estados Unidos, con una combinación de préstamos hipotecarios mal avalados y altamente endeudados que llevaron a una explosión y una quiebra de la vivienda estadounidense. Como parte de la respuesta a la GFC, la Reserva Federal inició el QE en noviembre de 2008. La Reserva Federal está limitada por ley en cuanto a qué activos puede comprar para implementar el QE. La sección 14 de la Ley de la Reserva Federal prescribe los activos que la Reserva Federal puede comprar: obligaciones directas del Tesoro de los Estados Unidos (Treasuries) y obligaciones garantizadas por empresas patrocinadas por el gobierno (GSEs). En la práctica, los únicos títulos de GSE que pueden ser adquiridos por la Reserva Federal son los títulos hipotecarios respaldados (MBS) creados por Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae. Estas tres empresas compran, garantizan y securitizan la mayoría de las hipotecas en Estados Unidos, y su deuda de MBS se conoce a menudo como «MBS de agencia». Las restricciones legales de la Reserva Federal para comprar títulos del Tesoro y deuda hipotecaria resultan en que estos dos activos sean el método a través del cual se implementa el QE. El mercado de deuda del Tesoro alcanzó los $36 billones mientras que el mercado de hipotecas supera los $9 billones. Como resultado de las dos rondas de QE, la Reserva Federal es ahora un importante titular de ambos activos. En su punto máximo en mitad de 2022, la Reserva Federal poseía casi un quinto de todos los títulos del Tesoro y más de un cuarto de MBS de agencia. El QE duró hasta marzo de 2022 cuando la Reserva Federal dejó de comprar nuevos títulos. La Reserva Federal mantuvo sus holdings de MBS estables (comprando nuevos para compensar el rol-off existente) durante tres meses. A partir de junio de 2022, la Reserva Federal ha estado permitiendo que su cartera se desgaste naturalmente. Algunos llaman a la desaceleración lenta la «tensión cuantitativa» (QT). Sin embargo, hay una diferencia entre permitir que los holdings de MBS se desgasten naturalmente (pues las personas pagan, refinancian o terminan sus hipotecas) y la Reserva Federal vendiendo MBS de nuevo al mercado.
La Reserva Federal: El mayor jugador del mercado de la vivienda
¿Cuán grande fue la compra de la Reserva Federal en este mercado? La propiedad de la Reserva Federal de $2.7 billones de MBS de agencia en 2022 fue del 32% del mercado de MBS total de $8.5 billones. Durante el período de QE de 2020-2022, el mercado de MBS de agencia aumentó en $1.50 billones, de los cuales la Reserva Federal compró $1.33 billones. Las compras de MBS de la Reserva Federal fueron iguales a casi el 90 por ciento del crecimiento del mercado de MBS durante el período de QE. El mercado de MBS de agencia no es el mercado de la vivienda completo. Se centra principalmente en casas de una sola familia (definidas como unidades de uno a cuatro) que requieren una hipoteca. Esto excluye las casas compradas con efectivo, que ha sido alrededor de un tercio de las casas compradas desde la pandemia. No incluye hipotecas hechas que no eran elegibles para MBS (jumbo, grandes porciones de bienes raíces comerciales no enviados a través de las GSEs, hipotecas mantenidas por bancos). Sin embargo, el MBS de agencia respaldado por la vivienda sigue siendo la mayor parte de las hipotecas de la vivienda. Las hipotecas de Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae juntas representan más del 65 por ciento de las hipotecas totales. Además, estas hipotecas componen casi la totalidad de las hipotecas de primeras viviendas que están cambiando de ser inquilinos a compradores de viviendas o dejando una unidad de vivienda familiar anterior para comenzar una nueva. Los compradores de viviendas de primeras representaron el 32 por ciento de las ventas de viviendas en 2022, mostrando su importancia para impulsar el mercado de compras de viviendas. El MBS de agencia también es un componente importante para la vivienda de alquiler. Si bien muchos inquilinos están en edificios de apartamentos grandes, alrededor de la mitad de las unidades de alquiler son casas de una sola familia. ¿Cómo afecta el QE los precios de la vivienda?
El canal a través del cual el QE impacta en los precios de la vivienda es el siguiente. La demanda de la Reserva Federal de MBS aumenta el valor de las hipotecas. La incentivación para crear hipotecas resulta en tasas de interés hipotecarias más bajas, lo que induce a las personas a comprar o refinanciar. Las tasas de interés hipotecarias más bajas también aumentan la demanda de vivienda ya que la propiedad de una vivienda se vuelve más asequible. Las leyes básicas de la oferta y la demanda llevan a la suposición de que un gran aumento en la demanda impactará en el precio y la cantidad. Los impactos en el precio se magnifican cuando la cantidad está fija en el corto plazo. La vivienda tiene una capacidad limitada para ajustar la oferta en el corto plazo; le toma tiempo construir una casa y algunos mercados están limitados debido a la regulación o no tener suficiente tierra. Esto sugiere impactos en los precios de la vivienda en el corto plazo. El ex presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, reconoció el impacto de las compras de MBS en los rendimientos, afirmando:
Impacto del QE en los rendimientos
Las compras de la Reserva Federal de títulos hipotecarios respaldados (MBS), por ejemplo, deberían aumentar los precios y reducir los rendimientos de esos títulos; además, como los inversores rebalancean sus carteras reemplazando los MBS vendidos a la Reserva Federal con otros activos, los precios de los activos que compran deberían aumentar y sus rendimientos deberían disminuir también. Los rendimientos decrecientes y los precios aumentados facilitan las condiciones financieras en general y estimulan la actividad económica a través de canales similares a los de la política monetaria convencional. Las acciones de rebalanceo de los inversores deberían extender el impacto de la disminución de los rendimientos a través de otros activos. Sin embargo, si bien las diferencias de rendimiento de hipotecas disminuyeron durante el QE, aumentaron después del QE, lo que sugiere que las compras de MBS durante el QE comprimieron las tasas de interés hipotecarias más que los rendimientos de otros activos similares, como los bonos corporativos AAA. Las acciones de rebalanceo pueden no haber podido extender el impacto del QE de manera uniforme a través de otros activos debido a que la Reserva Federal compró casi el 90 por ciento del crecimiento del mercado de MBS durante este período. Un estudio publicado por la Reserva Federal de Kansas City corroboró estos hallazgos afirmando, «Un aumento de 10 puntos porcentuales en la participación de la Reserva Federal en el mercado de MBS conduce a una disminución de 40 puntos básicos en la diferencia de rendimiento de hipotecas». El impacto de las compras de la Reserva Federal en las diferencias de rendimiento de MBS comenzó a revertirse cuando la Reserva Federal anunció el fin de sus compras de MBS bajo el QE en noviembre de 2021, con la compra finalizando en marzo de 2022. Una disminución en las diferencias de rend
El mercado de viviendas se desvió de su trayectoria pre-pandémica a partir de 2020. Tres tendencias clave que se desplazaron en 2020 después del comienzo de QE y en 2022 después del fin de QE son identificadas: Los valores de las viviendas aumentaron durante QE y se estabilizaron después. Las ventas de viviendas aumentaron de manera abrupta durante QE y disminuyeron después. Hubo una gran ola de refinanciación durante QE. Estas tres tendencias están correlacionadas con las compras de MBS del Fed, y hay una relación causal que se explorará. Esta sección discute luego el impacto de las compras de MBS en el mercado de viviendas y en la economía más amplia a través de los efectos de la riqueza en la vivienda. Además, se consideran los efectos en juego en el mercado de viviendas después del fin de QE en 2022 (bloqueo de tipos de interés, efectos de la riqueza en la vivienda y aversión a pérdidas) y su papel en mantener los precios de las viviendas estancados y las ventas de viviendas escasas.
Los valores de las viviendas aumentaron de manera significativa desde 2020 hasta 2022: El valor promedio de una casa aumentó en casi $100,000. Este explosivo aumento de valor de activos marca un repentino cambio en las tendencias pre-pandémicas de apreciación lenta y constante entre 2012 y 2020. La casa promedio/mediana en América aumentó en alrededor de $12,300 al año (nominal) durante el período entre la crisis financiera global y la COVID-19. Esto equivale a un crecimiento anual promedio del 6%. Desde Q2 2020 hasta Q2 2022, el valor promedio/mediano de la casa creció en alrededor de $100,000 ($95,800 es la estimación exacta), lo que equivale a un aumento de valor de activos de casi el 17% al año promedio. Menos de un cuarto de ese crecimiento ($21,500) se esperaría si la vivienda hubiera seguido su patrón de crecimiento pre-pandémico. Alrededor de tres cuartos de ese crecimiento ($74,300) es mayor que lo que se habría predicho según la línea de tendencia de la apreciación de los precios de las viviendas. El aumento de los valores de las viviendas se puede ver tanto en las imputaciones estadísticas de los valores de las viviendas como en los precios de venta observados.
Impacto de la COVID-19 en el mercado de viviendas
La COVID-19 causó que el mercado de viviendas se congelara. Los cierres y las restricciones resultaron en la imposibilidad de que muchas ventas y compras de viviendas ocurrieran. El mercado de viviendas regresó cuando se encontraron soluciones y se levantaron las restricciones. Las ventas de viviendas luego se recuperaron a niveles históricos cuando se levantaron las restricciones aún más y el Fed suavizó la política monetaria. Después de que QE terminó en marzo de 2022, las ventas de viviendas disminuyeron a 100,000 ventas por mes menos que el promedio pre-pandémico.
Refinanciación durante QE
Hubo una gran ola de refinanciación durante el período de QE. Más de tres cuartos de todos los préstamos hipotecarios GSE originados en 2021 fueron refinanciaciones. Alrededor de un tercio de los préstamos hipotecarios existentes se refinanció durante los siete trimestres del boom de refinanciación, y un adicional del 17% de los préstamos hipotecarios existentes se actualizó a través de ventas de viviendas durante un período de alta demanda de viviendas. Muchos propietarios extrajeron su riqueza en la vivienda como efectivo a través de refinanciaciones con salida de efectivo. Un total de $430 mil millones se extrajo.
QE y el mercado de viviendas
La apreciación abrupta de los valores de las viviendas ocurrió durante el período de las compras de MBS del Fed. Al superponer el balance de efectivo del Fed y los valores de las viviendas, la correlación es clara. Al entrar en la COVID, el Fed había estado reduciendo gradualmente sus holdings de MBS adquiridos durante el período anterior de QE después de la crisis financiera global. El Fed redujo sus holdings a alrededor de $1.4 mil millones de MBS cuando la crisis financiera global golpeó. El Fed anunció QE el 15 de marzo de 2020, comprometiéndose a «aumentar sus holdings de títulos del Tesoro por al menos $500 mil millones y sus holdings de títulos hipotecarios respaldados por agencias por al menos $200 mil millones». La cantidad final de compras superó ampliamente los números inicialmente anunciados. El Fed compró $1.3 mil millones de títulos hipotecarios respaldados por agencias desde marzo de 2020 hasta marzo de 2022. Su propiedad total en su punto máximo fue de $2.7 mil millones, lo que representa el 32% del mercado de MBS completo de $8.5 mil millones. Durante este período, el total de títulos hipotecarios respaldados por agencias aumentó en $1.50 mil millones, de los cuales las compras de MBS del Fed fueron iguales a casi el 90% del aumento en MBS durante el período de QE. La correlación entre las compras de MBS del Fed y la apreciación de los precios de las viviendas es clara. La causalidad es difícil de probar con muchos factores involucrados, aunque la estrecha de las diferencias entre los préstamos hipotecarios y otros activos, las perspectivas de la crisis financiera global y la expansión del mercado de MBS respaldado por agencias respaldan la conexión entre las compras de MBS del Fed y la apreciación de los precios de las viviendas. La lógica económica también sugiere que una estrategia de QE confinada a préstamos hipotecarios, que resulta en el banco central ser el comprador dominante de MBS hipotecarios, tendrá un impacto desproporcionado en los precios de las viviendas. Los valores de las viviendas aumentados también tienen un impacto en la demanda agregada e inflación a través del canal de la riqueza. Las estimaciones sugieren que esto proporcionó al menos $400 mil millones de estimulación adicional a la economía. Sin embargo, también aumentó la inflación, como se observó en la inflación de la vivienda. Después del fin de QE en 2022, el Fed aumentó los tipos de interés de manera abrupta, los valores de las viviendas se estabilizaron y las ventas de viviendas disminuyeron a niveles pandémicos. En este período, los efectos de bloqueo de tipos de interés, riqueza en la vivienda y aversión a pérdidas restringieron la movilidad de los propietarios, lo que llevó a rigidez de precios descendente y el estado congelado del mercado de viviendas.
Impacto del bloqueo de tipos de interés
Los propietarios existentes que refinanciaron durante la pandemia pudieron capturar tipos de interés generacionalmente bajos. El posterior aumento abrupto de los tipos de interés del Fed significa que un propietario existente que necesite un nuevo préstamo probablemente recibirá un tipo de interés significativamente más alto. Esto crea un efecto de bloqueo de tipos de interés donde los propietarios existentes son menos propensos a mudarse ya que perderían su préstamo hipotecario con tipo de interés bajo en el proceso. Es posible que la apreciación abrupta de los valores de las viviendas durante QE intensificara el efecto de bloqueo de tipos de interés después de QE ya que los pagos hipotecarios aumentan más para las viviendas de mayor valor. Por ejemplo, un aumento de los tipos de interés de 3 a 6% aumenta el pago hipotecario de una casa de $
En una audiencia en julio de 2021, el presidente de la Junta de Gobernadores, Jerome Powell, fue preguntado por los miembros del Congreso sobre los precios de las casas aumentados. Si bien Powell reconoció que las tasas bajas son parte de la razón por la que los precios de las casas han aumentado, enfatizó el impacto de los cambios en la valoración geográfica y las escaseces de materiales para la construcción de viviendas. Estos factores son conocidos por tener un impacto en los precios de las casas. Sin embargo, la evidencia sugiere que los cambios en la valoración geográfica y la reducción de la construcción de viviendas no pueden explicar el aumento observado en los precios de las casas. Los cambios en la valoración geográfica Para que la explicación alternativa de la valoración geográfica sea sólida, tres condiciones deben cumplirse: la geografía debe tener un impacto en el precio de la casa, la valoración geográfica debe haber cambiado durante la pandemia y debe explicar un aumento general en el precio de la casa que coincida con la apreciación observada desde 2020 a 2022. Si bien las dos primeras condiciones están respaldadas por la evidencia, la tercera no lo está. La ubicación siempre impacta la valoración de una casa: el adagio de la inmobiliaria «ubicación, ubicación, ubicación» existe por una razón. El valor de la ubicación de una casa se basa en numerosos factores. Los datos indican que la proximidad de una casa a un centro comercial-que a menudo se utiliza como un proxy para el tiempo que tarda en llegar al trabajo-jugó un gran papel en determinar su valor. Otros beneficios geográficos incluyen el acceso a transporte público para acelerar los desplazamientos y la proximidad a destinos de retail y entretenimiento. Un estudio de Freddie Mac de 2019 en Washington, D.C. encontró que «cuanto más cerca esté la casa de la estación del [Metro], más alto será el precio». La COVID cambió la forma en que trabajamos y vivimos, con impactos particulares en qué aspectos de una ubicación física valoran las familias. En 2022, el Encuesta de Oportunidades Americanas encontró que muchos trabajadores tienen la opción de trabajar desde casa a tiempo completo y la mayoría puede trabajar remotamente al menos a tiempo parcial. El crecimiento del trabajo remoto se concentra en el trabajo de alta renta/blanco collar, lo que, dado la correlación en la riqueza e ingresos con la propiedad de viviendas, significa que su impacto debería ser exacerbado entre los propietarios de viviendas en comparación con los inquilinos. La COVID también mejoró el uso de la compra en línea y la recreación. Esto impacta el valor de la proximidad a distritos de retail y entretenimiento, otro beneficio considerado en la deseabilidad de la ubicación de la vivienda. La magnitud a largo plazo de estos cambios era incierta durante la pandemia y después. La capacidad de trabajar remotamente debería, en teoría, cambiar el valor de la ubicación entre el stock de viviendas existente. Reduciría el valor de las viviendas previamente deseables ubicadas cerca de puntos de acceso convenientes. Puede aumentar el valor de ubicaciones más remotas, incluyendo lo que antes eran segundas viviendas. A lo largo de un horizonte de tiempo más largo, la oferta de viviendas debería ajustarse según sea necesario, a menos que haya restricciones de zonificación significativas en muchos lugares. Sin embargo, aún no estamos en el largo plazo, dado el retraso en la construcción. Por lo tanto, los efectos a corto plazo deberían dominar, resultando en una presión netamente negativa en el stock de viviendas existente cuya valoración incluía el tiempo de viaje al trabajo y una presión positiva en la vivienda cuya valoración sería más alta bajo el trabajo remoto. América ha tenido generalmente casas más grandes que otras naciones. Estados Unidos tiene la segunda mayor cantidad de habitaciones por persona en la OCDE a 2.4 habitaciones. El aumento del trabajo remoto y la participación de tiempo en casa, unido a un potencial no nulo de futuras interrupciones, puede aumentar la demanda de tamaño de casa. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas encontró que la COVID-19 había cambiado las preferencias de la vivienda. El 21% de los encuestados prefirió una casa más grande, mientras que el 12% prefirió una casa más pequeña. La preferencia por suburbios aislados aumentó en 4 puntos porcentuales, mientras que otras ubicaciones disminuyeron en popularidad. En general, los datos muestran un cambio leve en la valoración geográfica durante la COVID. Los cambios en la valoración geográfica se reflejarían en el precio del mercado cuando las personas se mudan. Si las casas en una área se volvieron más caras porque las personas se mudaron allí, las casas en el área de las personas que se mudaron se reducirían en precio. Por ejemplo, las personas que se mudaron de los centros comerciales a los suburbios aislados aumentarían los precios en los suburbios y depresarían los precios en los centros comerciales. El efecto neto de los cambios en la valoración geográfica sería un desplazamiento entre áreas, no un aumento general en el precio como lo muestra la data. Un modelo que considera la distribución de hogares entre una «ciudad estrella» y una ciudad más pequeña muestra que la migración hacia las ciudades estrella es probable que mejore la asequibilidad de la vivienda. En conjunto, si bien los cambios en la valoración geográfica ocurrieron después de la pandemia, su conexión con la apreciación general de los precios de las casas no está respaldada por la data. La reducción de la construcción de viviendas Para que la reducción de la construcción de viviendas sea una explicación sólida para la apreciación de los precios de las casas durante la pandemia, la construcción debe impactar el mercado de la vivienda a corto plazo. La construcción de viviendas también debe haber sido menor en 2020-2022 que los niveles anteriores durante un período prolongado de tiempo, pero esto no está respaldado por la data. La construcción de viviendas impacta la oferta de viviendas, y hay evidencia clara que muestra su impacto en el precio a largo plazo. El impacto de la construcción de viviendas en los precios de las casas se retrasa, dado que el tiempo promedio para construir una casa de una sola familia desde el inicio hasta la venta es de 8,6 meses y para edificios de 20+ unidades es de 18,9 meses a partir de 2023. Como resultado, se esperaría una reacción más matizada a este impacto en los precios de las casas a corto plazo a menos que se asuma un mercado muy prospectivo. Al comienzo de la pandemia, la recesión impactó la construcción de viviendas a través de múltiples canales. Las interrupciones físicas redujeron la capacidad de construir. El momento de la COVID en marzo de 2020 aumentó este impacto dado la estacionalidad del clima relacionada con la construcción. Los nuevos comienzos de la construcción cayeron a los mismos niveles que en 2014, como se muestra en la Figura 10. Sin embargo, el punto más bajo de la construcción de viviendas fue breve y se recuperó después de que comenzara la QE. Los nuevos comienzos de la construcción alcanzaron niveles históricos en 2021 y 2022. Solo después de que terminara la QE en mitad de 2022 comenzaron a disminuir los nuevos comienzos de la construcción, permaneciendo a un nivel más bajo desde 2023 a 2025. La data no respalda la reducción de la construcción de viviendas como explicación para la apreciación de los precios de las casas. El impacto de la construcción de viviendas en los precios de las casas parece estar principalmente en el largo plazo. La construcción de viviendas fue más fuerte durante el período de QE cuando los precios de las casas aumentaron drásticamente y solo disminuyeron después de 2022 cuando los precios de las casas se estancaron. Por lo tanto, no es una explicación fuerte para la apreciación de los precios de las casas. Una razón para el patrón observado en la construcción de viviendas podría ser que la construcción de viviendas es sensible a las tasas de